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房地产行业研究报告:平安证券-房地产行业数据深度观察系列之二:竣工高峰何时至,解惑逻辑与现实的反差-200528

行业名称: 房地产行业 股票代码: 分享时间:2020-05-29 08:48:05
研报栏目: 行业分析 研报类型: (PDF) 研报作者: 杨侃
研报出处: 平安证券 研报页数: 27 页 推荐评级: 强于大市
研报大小: 985 KB 分享者: hua****89 我要报错
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【研究报告内容摘要】

  竣工逻辑与现实的反差:2018-2019年统计局竣工规模不及预期。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】市场普遍认为2018-2019年全国将迎来房屋竣工高峰,主要因:1)从交房周期看,通常预售至竣工2年左右,2016年以来期房销售显著增长;2)从施工周期看,通常主流房企新开工至竣工2.5-3年,2016年以来全国新开工持续高增;3)从房企竣工看,2018-2019年主流房企竣工亦明显提速。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)但2018、2019年统计局竣工同比增速分别仅-7.8%、+2.6%,远低于2016、2017年期房销售增速(+21.9%、+9.6%);从竣工规模看,2018-2019年竣工仅18.9亿平,远低于2016-2017年商品期房销售(24.7亿平)。
  解惑一:什么导致竣工高峰迟迟未至?尽管统计局对竣工填报有严格规定,但实操中部分房企因避税等原因可能存在竣工漏报或延报,导致真实竣工被低估,但2018-2019年下游厨具等销量与竣工增速一样并无大幅反弹,意味着真实竣工可能亦低于预期。从数据拟合来看,2014年后竣工增速与期房销售增速相关性逐步由2年延长至3年左右,意味交房周期有所延长。我们认为主要原因有:1)2016年以来行业资金环境偏紧,房企延缓竣工节奏以减少现金流出,测算的净停工面积亦逐步上升;2)预售条件更低的三四线销售占比从2016年61%提高到2019年65%,导致交房周期拉长;3)精装修比例从2016年18.9%提高到2018年23.6%,导致项目施工周期延长。
  解惑二:哪些区域拖累了竣工?从各线城市看,按一二线竣工滞后期房销售1-2年估算,2018-2019年竣工完成度约81%-82%(当期竣工与前期期房比值);三四线按照滞后3年估计测算竣工完成度约87%。进一步拆分为6大区域来看,除东部核心20城外其他区域均存在竣工放缓、不及预期的现象,其中中西部核心城市无论滞后1年、2年甚至3年,竣工完成度均未超过80%,在刚性交付约束下,意味着中西部核心城市竣工潜在反弹力度或更大。
  展望:预计2020年实际竣工同比增约10%。根据不同区域销售与竣工交付时滞,测算2016-2019年全国竣工面积52.5亿平,高于统计局披露的39.7亿平;从竣工增速看,2018、2019年测算竣工增速分别为1.6%、7.9%,高于统计局披露的竣工增速(-7.8%、2.6%)。随着2017年以来预售项目进入集中交付阶段,测算2020年竣工规模同比增长约10%,考虑疫情带来停工冲击,预计实际竣工规模增速可能略低于测算值。
  投资建议:尽管受竣工数据漏报遗报、资金环境收紧、三四线销售占比与精装修比例提高等影响,2018年以来全国竣工表现持续不及预期,近期新冠疫情又加大房企竣工压力,但在交房周期的刚性约束下,我们认后续竣工仍有望逐步回升,带动房企结算业绩的释放和下游产业链景气度的修复。投资建议方面,建议关注:1)受益竣工回升周期及存量市场的物业板块;2)受益竣工景气度回升的地产下游家电家居等板块
  风险提示:1)若新型冠状病毒肺炎疫情持续时间超预期,行业资金压力加大将带来中小房企资金链断裂风险;2)由于疫情对行业开工、复工的影响,可能导致部分房企面临供货节奏、交付节奏不及预期的风险;3)由于疫情导致返乡置业缺失,加上三四线供应较大、棚改退潮导致的需求弱化,行业面临三四线楼市销售快速下行、部分项目烂尾的风险。
  

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