核心观点
　　招商牵头强强联手，聚焦物管战略明晰。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】招商积余前身中航善达，以物业管理和房地产开发为主营业务。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）2019年招商蛇口收购中航善达，成为第一大股东，再以中航善达发行新股收购招商物业，实现两者合并，实际控制人变为招商局集团。整合完成后，将进一步剥离房地产业务，聚焦物业资产管理。
　　对标一流，即将崛起的央企物管新旗舰。原中航物业是机构物业为主导的物管平台绝对龙头，2018年机构类物管收入29.4亿元，同比增长29.5%，占物管业务收入的79.0%。2018年新签约项目中机构类物业签约面积占81.7%。招商物业是住宅物业为主的传统物管龙头，在管项目中住宅占比68.4%。截至2019年上半年，中航物业管理面积7634亿平米，招商物业管理面积7292亿平米，重组完成后，招商积余管理面积达1.49亿平米，在上市公司中排名第6位，有望继续冲击第一梯队，成为央企物管新旗舰。
　　竞争优势：规模扩张有保障，管理精细化提升利润。招商物业受益于招商蛇口竣工交付，预测2019-2021年招商蛇口年竣工面积为1000万、1100万、1300万平方米。中航物业继续主攻机构物业市场，定价更加市场化。2019年半年报披露招商物业毛利率和净利率为7.6%和4.9%，中航物业的毛利率和净利率分别是5.8%和3.1%，较其他上市物业公司来说偏低。随着公司重组上市和精细化管理，以及机构物业在增值服务的潜力，我们认为未来利润率会逐渐提升到市场平均水平，迎来盈利规模和质量双升的发展阶段。
　　财务预测与投资建议
　　首次覆盖给予增持评级，目标价25.01元。我们预测公司2019-2021年EPS分别为0.27/0.61/0.85元，可比公司2020年的平均估值为37X。考虑公司作为机构物业蓝海市场的绝对先发者和龙头，以及央企大股东的背书，拥有招商系稳定的住宅项目支持和政府类公建项目竞争中的明显优势，具有极深的护城河和不可替代性。综合评估业绩增速和公司竞争优势，我们给予公司10%的估值溢价，对应2020年PE估值为41X，对应目标价25.01元。
　　风险提示
　　房地产业务剥离具有不确定性。利润率提升低于预期。外拓市场的不确定性。