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房地产行业研究报告:克而瑞证券-房地产行业1~9月统计局数据点评:销售投资稳步恢复,土地市场热度延续-201019

行业名称: 房地产行业 股票代码: 分享时间:2020-10-21 16:42:03
研报栏目: 行业分析 研报类型: (PDF) 研报作者: 董浩
研报出处: 克而瑞证券 研报页数: 5 页 推荐评级: 推荐
研报大小: 554 KB 分享者: fyt****15 我要报错
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【研究报告内容摘要】

  事件:统计局发布2020年1-9月全国房地产开发投资和销售情况:1-9月份,全国房地产开发投资103484亿元,同比增长5.6%;商品房销售面积117073万平方米,同比下降1.8%,降幅比1至8月份收窄1.5PCT;商品房销售额115647亿元,同比上涨3.7%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
  点评:
  商品房销售持续恢复,东部地区增速领跑全国。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)1-9月全国商品房销售面积同比-1.8%,降幅进一步收窄1.5pct;1-9月全国商品房销售额同比+3.7%,增幅走阔2.1pct。融资新规叠加四季度房企销售业绩压力,抓销售促回款成为房企首要任务。9月单月商品房销售面积及金额同比分别+7.3%和+16.0%;8月需求集中释放和多地出台限购限贷政策稳定“金九”市场预期的背景下,9月单月销售增速略有放缓,伴随四季度房企将持续加大推盘力度,预计全年商品房销售面积增速或回正。区域层面上看,东部地区销售增速领跑,东北、中部、西部地区销售面积增速分别为-8.9%、-7.0%、-1.0%。
  房地产投资稳健增长。1-9月,全国房地产开发投资额同比+5.6%,较8月增速提升1.0PCT;9月单月房地产开发投资额同比+12.0%,较8月微增0.2PCT。三季度房地产开发投资增速反弹势头有所放缓,受房地产融资监管新措施影响,预计未来房地产投资增速将渐趋于平稳。
  土地市场热度延续,结构性差异致价增量跌。1-9月房企土地购置面积同比-2.9%,降幅走宽0.5PCT;9月单月土地购置面积同比-4.8%,较8月微升2.8PCT。9月单月土地成交均价明显提升,土地成交价款同比+23.0%,增速提升15.0PCT,系土地供应结构变化和城市、板块持续分化所致。具体来看,9月一线/二线/三四线成交土地溢价来分别4.1%/10.7%/22.5%,环比分别-10.0PCT/-3.1PCT/+3.4PCT,一二线土地市场热度下降,三四线土地市场有所升温。考虑到在融资新规预期下,房企整体土地投资仍趋于理性,或带来四季度短期土地市场转冷,但不排除年末仍出现土投小窗口期。
  新开工累计同比降幅进一步收窄,竣工走低或因高基数和融资监管新规影响。1-9月房地产新开工面积同比-3.4%,降幅收窄0.2PCT,开工持续修复向好;9月单月新开工同比-1.9%,增速同比下跌4.4PCT,主要系融资端增速边际下滑所致。1-9月房屋竣工面积同比-11.6%,降幅走阔0.8PCT;9月单月同比-17.7%,降幅较8月走宽7.8PCT。竣工跌幅走阔主要因:1)房企于融资监管预期及销售回款承压下,现金流相对紧张,因此存在一定动力延长工期缓解资金压力;2)2019年同月全国房屋竣工面积高基数致今年9月同比下滑。
  流动性充裕背景下,开发企业到位资金持续改善。1-9月,房地产开发企业到位资金同比+4.4%,增长扩大1.4PCT。其中,国内贷款同比+4.0%;利用外资同比-9.2%;自筹资金同比+5.9%;定金及预收款同比+2.9%;个人按揭贷款同比+9.5%。整体上,融资新规对房企开发资金来源影响有限,开发资金来源延续增长趋势,尽管9月单月开发资金来源同比+14.5%,较8月下跌3.8PCT,但是仍维持年内较高水平。渠道上,受融资新规、境外债券融资环境趋紧和年末国内银行贷款额度下降影响,自筹资金和个人按揭贷款增速较快。
  投资建议:于疫情影响逐渐淡化下,销售投资稳步恢复,土地市场热度延续:1)商品房销售持续恢复,东部地区增速领跑全国。伴随四季度房企将持续加大推盘力度,预计全年商品房销售面积增速或回正。2)房地产投资稳健增长。三季度房地产开发投资增速反弹势头有所放缓,受房地产融资监管新措施影响,预计未来房地产投资增速将渐趋于平稳。3)土地市场热度延续,结构性差异致价增量跌。考虑到在融资新规预期下,房企整体土地投资仍趋于理性,或带来四季度短期土地市场转冷,但不排除年末仍出现土投小窗口期。4)新开工累计同比降幅进一步收窄,竣工走低或因高基数和融资监管新规影响。5)流动性充裕背景下,开发企业到位资金持续改善。
  疫情短期对房地产行业冲击较大,中长期将加速行业洗牌,优质公司优势在逆境中得到凸显,我们认为财务稳健自律,业务布局良好的优质房企优势将进一步扩大,持续推荐配置组合:【金地集团】、【龙湖集团】、【万科A】、【旭辉控股集团】(财务健康叠加基本面良好,全年销售不悲观),以及布局合理,稳步扩张的中等规模房企【弘阳地产】、【中骏集团控股】、【美的置业】,同时推荐大湾区旧改资源充沛标的:【龙光集团】、【中国奥园】。
  风险提示:新冠疫情扩散超预期,行业销售波动;政策调控超预期。
  

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