行情回顾
　　本期(2020/02/10-2020/02/23)恒生指数下跌1.07%，同期恒生地产类指数下跌0.35%，而物业管行业基于其业绩增长的可预见性高、确定性强及疫情影响下的防御性等特点，行业指数逆市大幅上涨10.31%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】恒生地产指数跑赢恒生指数0.72个百分点，物业管理行业逆市跑赢恒生指数9.24个百分点。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）目前房地产板块PE（TTM）为7.3X，低于该板块的中位数（7.87X），物业管理行业PE(TTM)为44X,估值位居所有板块的第一位。
　　受疫情因素影响，商品房销售数据仍然低迷
　　从月度数据来看，1月百城住宅月平均价格为15209元/平方米，同比小幅上升3.39%，上涨幅度较上月上升0.05个百分点，商品房销售价格基本保持平稳。
　　从周数据来看，受疫情因素影响，商品房销售数据仍然低迷。本期30大中城市第一周商品房成交面积为31.66万平米，环比上涨755.92%，同比下滑84.33%；第二周商品房成交面积为77.15万平方米，环比上涨143.66%，同比下滑74.19%。其中，一线城市同比增速分别为-70.66%、-64.07%，二线城市同比增速分别为-84.61%、-69.06%，三线城市同比增速为-91.79%、-89.34%。
　　土地市场仍无明显改善
　　本期百城土地供应规划建筑面积为124.46万平方米，同比增速为69.63%，土地供应面积持续大幅下滑。其中，一线城市本期供应规划建筑面积17.51万平方米，同比下滑104.7%；二线城市本期供应规划建筑面积16.93万平方米，同比下滑92.71%；三线城市本期供应规划建筑面积为90.01万平方米，同比增速为-46.72%。土地成交方面，本期百城土地成交面积为381.41万平方米，环比上涨35.9%。供销比为0.33，土地成交溢价率为12.93%，仍处低位，房企拿地意愿仍较低迷。
　　投资建议
　　政策面上，央行重申不将房地产作为短期刺激经济的手段，苏州、佛山、沈阳等多地出台适度放松预售、按揭首付下调等逆周期调节政策，地方性政策的改善力度有所增强，有助于房企加速现金回流，加快项目周转。从数据上来看，受疫情因素影响，本期商品房销售及土地市场仍无明显改善，疫情将对房地产企业一季度的销售额造成较大负面冲击，销售增速将整体放缓，但在疫情得到控制之后，企业的销售和市场信心将逐步恢复，市场将回归到供需基本面。
　　鉴于疫情对房地产企业一季度业绩影响的不确定性，我们维持房地产行业“中性”的投资评级。对于物业管理子行业，行业公司的平台服务价值、弱周期性及防御性在疫情影响下得到进一步凸显，本期物业管理行业指数逆市大幅上涨。我们继续看好物业管理子行业的投资机会，维持物业管理子行业“买入”的投资评级。建议关注业绩增长确定、行业长期有前景向好的绿城服务（2869.HK）、碧桂园服务（6098.HK）、永升生活服务（1995.HK）、奥园健康（3662.HK）等物业管理子行业个股。
　　风险提示
　　房地产行业调整超预期导致业绩增长放缓；调控政策、融资环境超预期收紧；疫情持续时间超预期。